Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz devrine ilişkin sıklıkla tercih edilen, şekil şartı bulunan bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın taraflarca imzalanan sözleşmede belirlenen koşullar dahilinde, gelecek bir zamanda devrini amaçlayan ve her iki tarafa da borç yükleyen, karşılıklı bir sözleşmedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 29. Maddesi “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir” demektedir. Dolayısıyla anılan madde, her borçlandırıcı sözleşme için ön sözleşme yapılabileceğini hükme bağlamıştır. Ön sözleşme, tarafların ileride bir başka sözleşme yapacaklarına ilişkin birbirlerine vaat verdikleri bir sözleşmeyi ifade eder. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de bir ön sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşme ile taraflardan biri diğeri ile ileride asıl sözleşme olan taşınmaz satış sözleşmesini yapma borcu altına girer.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile vaat borçlusu sözleşme konusu taşınmazı satmayı, vaat alan alacaklısı ise bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Dolayısıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa da borç yükler.
Türk Borçlar Kanun u’nun 237/II maddesinde “Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.” hükmü yer almaktadır. Hükümde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, alım, önalım ve geri alım hakları ile birlikte taşınmaz satışı ve satış ilişkisi doğuran haklar başlığı altında yer almıştır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için öngörülen resmi şekle dair şartlar ise Noterlik Kanunu’nun 60. Maddesi ile 89. maddesinde düzenlenmiştir. Noterlik Kanunu’nun “Düzenleme Şeklinde Yapılması Zorunlu İşlemler” başlığını taşıyan 89. Maddeye göre; “Gayrimenkul satış vaadi…ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir”. Hükmü yer almaktadır. Dolayısıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterlik huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekmekte olup, bu şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerli olmayacaktır.
Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesinde ise “..taşınmaz satış vaadi…sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.” hükmü yer almaktadır. Bahsi geçen madde uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden vaat alacaklısı lehine doğan hakkın, kişisel bir hak olduğu hükme bağlanmıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakka ilişkin şerh usulü ve şerhin geçerlilik süresi ise Tapu Kanunu’nun 26/7 ve 8 maddesi ile düzenlenmiştir. Nitekim anılan madde “Noterlik Kanunu’nun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.” Demektedir. Dolayısıyla şerhin etkisi 5 yıl olarak sınırlandırılmış, şerhten itibaren 5 yıl içerisinde satış yapılmadığı durumda şerhin tapu sicilinden re’sen silineceği hükme bağlanmıştır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraf iradeleriyle herhangi bir şekilde karşılıklı olarak sona erdirilebilmektedir. Sona erme halleri ise, sözleşmenin ifa edilmesi, sözleşmede belirlenen edimin ifasının zamanaşımına uğraması ve sözleşmenin feshedilmesi olarak özetlenebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için belirlenen özel bir zamanaşımı bulunmamaktadır. Bu nedenle taşınmaz satış vaadi sözleşmesine, zamanaşımı konusunda genel hüküm ihtiva eden
Türk Borçlar Kanunu’nun 146. Maddesi uyarınca 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanmaktadır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E.2000/2448, K.2003/5635 sayılı kararı uyarınca, zamanaşımı süresi ifa olanağı doğduğu andan itibaren işlemeye başlayacaktır.
Zamanaşımı süresinin hesaplanabilmesi için sözleşme yer alan borçlara dair ifa olanağının olup olmadığının tespit edilmesi gerekmektedir. İfa olanağı doğduğu andan itibaren zamanaşımı süresi işlemeye başlayacaktır. Dolayısıyla diğer bir deyişle, tapuya devrin yapılmasına engel teşkil eden herhangi hukuki bir engelin varlığı halinde zamanaşımı süresi işlemeyecektir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, mülkiyet hakkına önemli sınırlamalar getirmesi sebebiyle, alanında uzman bir avukat aracılığı ile hazırlanması önemle tavsiye olunur.